深圳领涨岁末中国楼市 房企疯狂筹钱怎么花

作者 博彩网站 浏览 发布时间 17/04/19

  新华社北京1月18日电(记者孔祥鑫)国家统计局18日发布的《2015年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示,与上月相比,70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)同比价格最高涨幅为47.5%,最低为下降5.3%。二手住宅方面同比价格最高涨幅为42.6%,最低为下降8.6%。

  无论是新房价格,还是二手房价格,最高涨幅均为深圳创造。专家指出,在2015年众多利好政策刺激下,一二线城市楼市已经逐步回暖,房价呈现全面上涨态势。而三四线城市因为库存绝对值过高,依然持续低迷。专家预计,2016年市场分化的趋势将依然延续,一二线城市仍将是市场热点。

  随着海外融资成本上升、国内融资成本下降,房企融资回归境内。去年房企融资规模迅速增加,新年伊始,房企再现密集融资热潮。1月截至18日,公布境内发债定增募资的房地产企业已经多达20家,累计金额更是达到920亿元人民币,不仅额度明显增加,资金利率也持续走低。业内人士认为,房地产行业进入“白银时代”,融资成本下降能推动行业发展,今年房企融资将主要用于“买地、并购及多元化转型”。

  增加土储

  在这份统计报告中,分城市来看,一二线城市的新建商品住宅、二手住宅价格普遍环比、同比同时上涨,而三线城市同比价格大都在下降,不少城市甚至同比、环比都在回落。

  而北上广深四大一线城市的新房、二手房价格延续了前几月的态势,继续环比增长,但涨幅很小,其中北京的环比涨幅仅有0.5%,较11月收窄了0.5个百分点。

  在这些城市中,深圳的变动最大,12月70个城市中,新宅的环比最高涨幅、同比最高涨幅,二手房的环比最高涨幅、同比最高涨幅都是由深圳所创造。

  从整体价格变化来看,一二线城市与三四线城市出现了较为明显的分化。一二线城市经济水平高,人口流入多,市场需求大;与此同时,一二线城市土地资源紧缺,新建住宅逐渐准豪宅或豪宅化,价格普遍存在结构性上涨。而三四线城市由于库存量相对较大,人口流入少,供求关系倒挂,价格下行趋势较为明显。

  “深圳外来人口比例高,年轻人多,金融业和互联网业发展带来的流入人口购买力较强,且改善型需求非常旺盛。所以,在宽松的税费、货币、信贷政策的催化之下,具有独特经济、人口和供求关系的深圳楼市量价出现了比北上广更大幅度的增长。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说。

  他同时表示,从2015年12月北上广的较低涨幅来看,未来一线城市的房价涨幅空间有限,随着政策效应的递减,楼市趋稳的概率较大,而深圳也很难再有2015年的繁荣。

  对于全国房地产市场而言,2015年是一个政策利好之年,在“330新政策”、五次降准降息等政策的强烈刺激下,不少城市楼市都出现了量价齐升。

  中原地产首席分析师张大伟表示,2015年12月,重点城市新房销售量再创年内新高,且四季度市场走势节节攀升。

  中原地产监测的40个主要城市数据显示,2015年12月商品住宅成交面积环比上升15%。其中,一线、二线及三四线城市分别上升27%、11%、20%。从同比情况来看,上述40城市12月商品住宅成交面积上升30%。

  2015年12月,重点城市新房供应量为年内第二高位。各地推售量也持续回升,中原地产监测的22个主要城市数据显示,12月重点项目推售套数环比上升7%,为下半年最高位。

  增加土地储备将是2016年房企融资的重要途径之一。

  “回暖”是2015年楼市的总基调。在过去的2015年,中国房地产市场在宽松的政策刺激下,总体步入复苏通道,市场成交、房价等指标总体上出现回暖,甚至好于预期。

  与楼市回暖形成鲜明对比的是,土地市场供应量下滑。整体来看2015年主要城市供需处于低位。数据显示,2015年,全国300个城市共推出土地31686宗,同比减少14%;推出土地面积113235万平方米,同比减少18%。其中,住宅类用地(含住宅用地及住宅用地的综合性用地)9332宗,同比减少18%,推出土地面积37295万平方米,同比减少24%;商办类用地5705宗,同比减少23%,推出土地面积15687万平方米,同比减少26%。

  事实上,2015年土地市场城市分化加剧,一二线城市土地遭遇开发商“哄抢”,三四线城市土地市场成交相对低迷。以北京为例,土地资源的稀缺令众多品牌房企趋之若鹜,宅地价格涨势明显,尽管供应量减少,北京土地出让金额首次突破2000亿元,创下历史新高。

  土地供应缩减导致2015年房企土地购置量明显降低,受销售回暖的影响,2016年房企亟须增加土地储备,为后续发展做准备。

  业内人士预测,2016年土地市场将触底反弹,实现正增长,土地成交面积增幅预计在8%左右。一方面,2015年商品房市场整体反弹,销售量稳步回升,销售回款明显增加,同时房企融资规模的快速增加也为房企提供资金支撑;另一方面,2015年房企土地购置量减少,2016年房企拿地将更加积极。

  此外,2016年土地平均购置价格增幅将进一步扩大,全年增长10%左右。原因在于,2015年楼市进入复苏通道,2016年地市也将进入升温通道;另外,从成交结构上看,地价最高的一线城市土地供应有限,价格继续大涨。

  房企并购重组

  “楼市的调整导致更多中小房企退出房地产或被收购,进入‘白银时代’的房地产行业集中度将不断提高,房地产并购市场也将持续升温。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时表示。

  事实上,随着“白银时代”的到来,行业分化加剧,房地产行业“大鱼吃小鱼”的并购案例频现。有公开资料显示,2015年前三季度,房地产行业完成并购案例176起,涉及金额达1600亿元。以恒大为例,去年5月和6月,恒大分别以16.07亿元和55亿元收购武汉三江航天房地产开发有限公司67.08%股权以及中渝置地旗下重庆中渝集团92%的股权。

  在去年12月的中央经济工作会议上,房地产再次成为重要议题。会议提及“促进房地产业兼并重组,提高产业集中度”,这是政府首次提出促进房地产行业兼并。

  对此,严跃进认为,房地产业的兼并重组有利于提升行业集中度、促进行业发展。未来政府部门可能还会出台相关政策法规,推进房地产行业兼并,房地产行业的并购热潮将会延续。

  一位资深地产业人士认为,房地产行业的并购重组已成为行业趋势。2015年房企销售排行榜也体现出当前的楼市现象是强者恒强,大型房企在融资方面有较大的优势,为在主要城市获取土地提供有力的资金支持;中小房企融资困难,导致无力拿地,最终结果就是退出市场。

  事实上,并购是大型房企获得优质土地的重要手段之一。以融创为例,截至2015年底,融创有4427亿元土地储备,这些土地中2/3是收购、并购得来。对于大型房企而言,直接收购现成的项目,无论是资金的周转周期,还是项目的运营成本等都有一定的优势。而且收购完成后,还可以对产品进行升级,提价出售。

  多元化转型

  “白银时代”到来,面临利润率下滑的困境,房企转型势在必行。尽管各个房企转型之路不尽相同,但多元化发展成为房企转型的共识。养老地产、旅游地产、产业地产、房地产金融以及物业服务等成为房企转型的重要战略。

  面对利润率下滑等困境,众多房企开始寻求新的利润增长点,布局房地产金融业务。从目前房企布局“大金融”的领域来看,几乎涉及包括银行、保险、券商、交易所、信托基金等在内的方方面面。如恒大、万达、绿地、泛海控股等众多知名房企也涉足房地产金融领域。

  随着房地产市场进入存量房时代,房企更加注重向服务和营运方面转型,并开始由传统的住宅开发向商场、文化产业等城市综合体演变,同时将旗下业务择机分拆上市。如去年10月中海物业在港实现分拆上市、12月远洋将旗下间接全资附属公司远洋亿家物业向新三板递交挂牌申请。此外,万科、碧桂园、富力等多家房企等也在寻求相关板块分拆上市。

  同期,重点城市土地市场活跃依旧,上海、深圳、南京等城市地王频繁出现。当月,重点房企购地面积则创下年内新高。万科、保利、华润2015年购地金额均超过600亿元,排名前三甲。

  “分城市来看,预计一线城市最被标杆房企看好。特别是降息后,一二线城市楼市资金面将明显好转。”张大伟表示,房价从统计局数据看已经全面上涨。三四线库存绝对值过高,在这种情况下,2016年市场分化的趋势仍将延续。

  事实上,众多房地产企业在服务领域均有布局,如万科将触角伸向商办、教育、养老和家装等领域,又如绿城涉及代建、电商、地产金融、园区服务等服务领域。

  此外,随着中国社会快速老龄化,养老地产逐渐“红火”,包括万科、绿城、绿地等房企都开始有所关注和探索。另外,在住宅地产降温、商业地产过热后,产业地产成为房地产业探索转型发展的新动向。如万科选择做物流地产,中粮、华润、金地等知名房企也纷纷布局产业地产。