妥处涉商品房纠纷 新房再现“捂盘惜售”(图)

作者 金沙娱乐 浏览 发布时间 17/10/09

  澳门金沙网址http://www.footballife.com/近几年,随着房地产市场整体的蓬勃发展,以商品房销售为主导的房地产二级交易市场也异常活跃。在此背景下,涉商品房买卖合同类纠纷也迅猛增多,并呈现诸多新特点,这需要审判实务部门及时预警、把脉和回应,妥善处理相关纠纷案件,以促进和保障房地产市场有序发展。为此,重庆市江北区人民法院成立课题组对该类案件进行分析梳理。

  一、涉商品房合同纠纷案件的审理情况及特点

  2月28日,在上海市浦东新区房地产交易中心,市民在等待办理房产交易手续。连日来,前往上海部分房地产交易中心咨询、办理二手房交易过户手续的市民明显增多。徐程/摄(新华社发)

  2011年以来,江北法院受理的涉商品房合同纠纷案件呈现出快速增长的态势:2011年共受理该类案件75件,2012年则升至573件,至2013年则飙升为2124件,2014年的收案数量回落为1417件,而截至2015年3月底已新收523件。从相关数据分析来看,此类案件审理中存在如下主要特点:

  1.群体性特征愈发明显。涉商品房合同类纠纷的起诉理由多集中表现为追究开发商的逾期交房或逾期办证等违约行为,而此类违约行为又往往会涉及整个楼盘的购房者;因此,审判实务中该类案件多以集团性诉讼的方式出现。同时,此类群体性案件中,购房者一方多由一名或几名相同律师代理,购房者作为原告几乎从不亲自到法院应诉,故法院在审查当事人起诉或授权的真实性上存在较大困难。

  2.因夸大或虚假广告宣传引发的纠纷增多。开发商为推广自己的楼盘或扩大销售业绩,往往会采取各种广告宣传方式,其中可能或多或少会存在一些夸大或不实的信息,对购房者具有诱导或误导作用。当购房者接房后发现房屋质量或小区规划与宣传不符时,纠纷便随之产生。

  3.案件调撤结案占比较大。涉商品房合同纠纷案件的标的额一般均不大,而且多数案件的基本事实或违约行为也较为清晰,当事人的调解意愿也较强,双方容易达成和解,以调解或撤诉方式结案。如2014年度,江北法院审结的1339件该类案件中,调解474件,撤诉468件,调撤率达到70.4%。

  4.新类型案件不断增多。虽然传统的逾期交房或办证纠纷仍占该类案件的主要部分,但是各种新类型的纠纷案件正不断涌现——例如,因交付房屋存在质量问题、小区规划设计变更以及开发商一房二卖等纠纷引发的诉讼案件。

  二、涉商品房合同纠纷案件审理中的难点和问题

  1.合同格式条款效力认定问题。开发商在与购房者签订商品房买卖合同时,为规避合同示范文本中对自己不利的内容,往往要求购房者与其再签订补充协议;而补充协议中的许多条款存在不同程度限制购房者权利或者免除开发商义务的内容。实践中,对于如何认定合同补充协议中的某些“恶性”格式条款的效力问题仍存在争议,相应裁判观点需要统一。

  2.违约金标准的司法调整尺度不一。合同法及其司法解释规定了约定的违约金标准过分高于因违约造成的损失的,当事人可以请求法院适当调整违约金金额,以平衡双方之间的利益配置格局。然而,由于相关法律规范的模糊性以及法官判断上的主观差异性,实务界对违约金司法调整的裁判尺度尚未统一,客观上确实可能存在“同案不同判”的情形。

  3.变更规划设计行为的性质认定存在困难。实务中,不少涉商品房销售合同纠纷的产生,是因为购房者认为开发商最终未按照房屋或小区的规划设计方案进行建设和交付,故起诉要求其予以整改或赔偿。但是,对于如何认定开发商变更规划设计行为的性质问题尚缺乏统一认识,尤其是对开发商预先在合同中以特殊条款对之加以规避的情况下能否认定开发商构成违约,亦存在很大争议。

  4.广告宣传能否构成合同内容难以认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定了商品房销售广告和宣传资料视为合同内容的情形,但是,在开发商普遍采取各种形式的宣传手段及规避措施的情况下,在实务中如何有效区分和认定何种广告宣传能够构成要约,仍是摆在法官面前的一道难题。

  三、妥善处理涉商品房合同纠纷案件的对策与建议

  1.关注舆情动向,妥善化解群体性纠纷案件。群体性纠纷的主要特点之一是其影响性和阶段性,并往往存在一个特定时间的舆论和情绪发酵期。因此,为妥善处理涉商品房合同纠纷引起的群体性诉讼,需要定期关注网络或媒体舆情的动向,及时发现苗头和问题,并提前介入或采取其他针对性措施。

  2.建立联动机制,规范商品房销售广告宣传行为。法院可与工商行政执法部门建立联动机制,将审理中发现的涉嫌虚假宣传的事实信息予以互通共享,及时规制和查处相应违法行为,以保障购房者的合法权益,维持商品房销售市场的良好秩序。

  3.完善商品房买卖合同示范文本,敦促开发商诚信缔约。建议行政主管部门修改并完善现行商品房买卖合同示范文本,调整其中与购房者权益保护相违背的相应条款,并赋予示范文本一定的强制效力,限制开发商随意以补充协议的形式免除自身义务或加重购房者的责任。

  4.引入实质公平原则,完善举证责任分配制度。对于特殊案件事实的查明,应积极援引实质公平原则,合理分配双方当事人的举证责任。例如,对于规划设计变更的事实,应由开发商承担举证义务来证明未变更规划设计方案或者其变更行为具备合法性和合理性。

  “张小姐,您稍等一会儿,我现在正在带客户看房,晚点回到电脑前,我来给您查这套房子。”

  2月28日,周日,房产中介小王忙得不可开交。小王所供职的这家中介公司,正是一周前因违规操作而被上海市消保委点名的链家地产。他告诉记者,消保委点名实际上并没对生意带来多大影响,“现在是最旺的时候,我们门店多,买房、卖房还是会找我们”。

  老人欲卖房养老,年轻人“买不到房,不卖房”

  当天,中国青年报记者走访中注意到,上海街头巷尾、公交车站、地铁站内,头发花白的老人和衣着时髦的年轻人,都不约而同地谈起了房价。

  几个结伴出行的老人,正在讨论趁着高点把房子卖了套现住进养老院。“我的房子就算挂低点,400万元到手,住进养老院,每月6000元算高级房了,能住55年!”一名62岁的老人告诉记者,卖房住养老院,如今对她来说是“最佳选择”,“以后日子过得太舒服了。”

  她身边的几个老人都有这样的计划。他们说,3月打算看看行情把房子卖了,“月初去挑一个好一些的养老院,等月底(房子)价格差不多就卖了”。

  年轻一些的人,则打算换房。

  供职于上海一家国企的小陆因为打算生二胎,想用现在内环内一套两室一厅的住宅置换一套大户型。“原来144平方米以上的房子要加3%的税,现在打对折。是时候可以换大户型了。”小陆告诉记者,自己从2月19日新政出台后开始看房,却至今未能成功“下定”,“每次看中房子了,准备下定金了,对方就提价了。”小陆自己挂在中介处待售的那套两室一厅也只能“待售”,“我要是卖出去了,一会儿价钱涨上来了,我又买不了大户型了。”

  中国青年报记者注意到,上海此轮房价上涨,与“2·19契税新政”的出台不无关系。此前,财政部等三部委为促进市场交易出台了《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》。根据该通知,在契税方面,对个人购买家庭(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房,且面积为90平方米及以下的,减按1%税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税,该政策在一线城市适用。

  上海市地税局解释,以往只有被认定为“普通住房”才能享受契税优惠,而新政取消了“普通住房”限制,只要符合面积规定,都可以享受契税优惠。

  这一政策出台一个多星期后,有关“房价暴涨”的新闻陆续出现,其中最为引人注目的是一财网于2月21日发布的一则名为《上海352套千万级新房一天被抢光,一线城市房价波动快到按周计》。

  2月22日,中国青年报记者在一家中介机构看到,上海浦东内环内一套162平方米的三居挂牌售价980万元。据中原地产李经理介绍,春节前,这套房子的房东挂880万元未能售出,2月19日新政公布后,房东来电调价100万元。

  即便调价100万元,与该小区其他挂牌房产售价相比,李经理认为“还是适中”。当中介当着记者的面致电房东时,对方却回答,“暂时先不卖了”,原因是,这名房东想要置换更大的房型,对方卖家“暂时没想好价钱”。

  新房再现“捂盘惜售”

  二手房市场“买不到,就不卖”,一手房的情况又怎么样呢?

  中国青年报记者走访了上海浦东3处在售的一手楼盘,除了1处开发商仅剩一套房产可以出售,另外两处开发商均表示“暂时不开盘,3月份再说”。

  浦东新区浦明路浦江海景公寓,目前仅剩一套213平方米的大户型在售,这套房子春节前在搜房网发布的售价是1100万元,但记者实地走访后,售楼经理透露,这套房子目前售价1500万元,“不还价”。

  同样在浦明路,另有一处由九龙仓集团开发的滨江壹十八小区在售。这里的房源相对高端,从257平方米至356平方米不等。售楼处告诉记者,这里即将销售的是二期房源,预计3月中下旬开盘,开盘均价可能在每平方米8万元至9万元左右。去年下半年,这里的房子销售均价大约每平方米7.3万元左右。以可能的开盘均价每平方米8.5万元计算,短短半年,这里涨幅超过16%。

  位于浦东星河湾附近的陆家嘴·锦绣前城公寓,是记者探访的楼盘中涨幅最大的一处。售楼小姐告诉记者,二期房源尚未开盘,开盘后将售出90、91、92、93号四幢公寓,如果想要购买这里最热门的188平方米四居房产,购房者需要准备1300万元,“不打折,两周内付清全款,2018年3月交房”。

  售楼小姐告诉记者,上述4幢公寓是该楼盘仅剩的4幢可售住宅,其余所有公寓已经全部售罄。

  中国青年报记者查询上海市房地产交易中心网站发现,该楼盘除80、81、83、85号四幢公寓已经显示“售完”状态外,其余20幢楼均在网上处于“可售”状态。已售完房屋均价在每平方米5.63万元至6.4万元,而售楼处称即将开盘的房屋均价显示为每平方米5.96万元至7.13万元,涨幅超过11%。

  一名长期关注该楼盘的购房者告诉记者,这里188平方米的四居此前售价大约为960万元一套,如果按照售楼小姐所称的1300万元来看,这一户型的涨幅高达35%。

  二手房“狮子大开口”,大户型“稀缺”预期强烈

  与一手房可以预期的、相对稳定的涨价相比,二手房市场价格用“群魔乱舞”来形容一点不为过。

  “你自己过来看。还有人挂2000万元的。”2月22日,链家地产罗经理直接把自己专用的电脑系统给记者看。上海浦东内环内一套房本面积为180平方米的顶层复式送花园户型,业主报价2000万元,每平方米均价高达11万元;而彼时,同小区220平方米的大平层,报价1200万元,每平方米均价5.4万元,162平方米的三居报价980万元,每平方米均价6万元左右。

  2月28日,罗经理再次向记者展示了该小区的房价。2000万元的“离谱”报价不变,另外两套住宅也跟着“离谱”了起来——220平方米大平层报价从1200万元提高到了1600万元,162平方米三居“暂缓出售”。

  罗经理告诉记者,他入行时间大约3年,去年是行情最好的一年,上海内环内的二手房价格大约涨了30%左右,“我们的工资也从以前的每月两三千元,涨到年薪几十万元,听说北京那里最牛的一个人,去年挣了200万元业绩提成”。

  今年春节过后的行情,尤其是“2·19契税新政”出台后这一个多星期的行情,令中介也有些看不懂了,“我都不好意思给买家打电话,100万元、100万元地往上涨”。

  中国青年报记者算了一下,从1200万元涨至1600万元,这套房产的报价相当于一周之内上涨了33%,比近年行情最好的2015年一整年上涨的幅度还要大。

  复旦大学房地产研究中心教授尹伯成认为,造成上述房产价格非理性“疯涨”的原因实际上并不是“2·19契税新政”,“契税政策只是一个导火索,实际上是内环内大户型稀缺预期造成的”。

  尹伯成说,上海本身就土地稀缺,市政府近年来出台各项政策遏制“豪宅”销售,大户型本身已经成为“稀缺货”,“政府的意思,是要先保障刚需,但这客观上造成了高档大户型的稀缺。”

  在公众对“内环内大户型”有了“稀缺”的一致判断后,改善型住房购买者都将对大户型趋之若鹜。而契税政策的适时调整,只是激发了一部分改善型住房需求而已。

  5.编制相关典型案例,引导购房者识别并规避风险。应充分借鉴与发挥最高人民法院发布食品药品或消费者权益保护等领域典型案例的经验做法,由工商执法部门或各级法院编制涉商品房合同纠纷案件中的类型化典型案例,通过各类媒体介质广泛传播,提示并引导购房消费者谨慎缔约,理性维权。

  (课题组成员:江 英 肖 瑶 肖明明)

  此外,尹伯成认为,房价“疯涨”跟股市不给力也有很大关系,“钱放在股市也是跌,不如拿出来买房”。尹伯成说,上海房价如今的确已经到了“高得离谱”的地步,投资风险极大,但如果是改善型刚需,还是应该早买,“在这个高价位卖掉一套房子,再换,还是可以的,贷款买房风险就太大了。”

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